't Boerenhuys

Experts in landelijk vastgoed

Bemiddeling

bemiddeling heeft vele gezichten

Je wordt als pachter geconfronteerd met de verkoop van hoeve of gronden? In jouw buurt wordt een landbouwbedrijf verkocht en je wil de mogelijkheden en de waarde kennen? Je wil de nodige schikkingen treffen voor je erfenis maar je wil zelf nog een aantal jaar actief boeren?

In al deze, en nog veel meer gevallen, is bemiddeling op zijn plaats.
Bij overdrachten van onroerend goed zijn er immers heel wat partijen die hun zeg moeten hebben: de koper, de verkoper, de erfgenamen, de financiële instellingen, de projectontwikkelaar, de notaris, de accountant, de overheid … Van bij de start een bemiddelaar aanstellen die de sector van het agrarisch vastgoed kent, is altijd een goed idee. Laat het niet tot een conflict komen. Een bemiddelaar of adviseur aan tafel voorkomt dat het tot een conflict komt en dat de belangen op elkaar afgestemd worden. Dat spaart veel tijd en energie, voor alle partijen.

Enkele voorbeelden van succesvolle bemiddeling

1. Je bent zelf actief landbouwer en je hebt kinderen. Wanneer je ooit komt te overlijden, gaat jouw eigendom over naar jouw kinderen. Heb je geen regelingen getroffen, dan wordt dit een zware dobber voor je kinderen. Zij zullen heel wat successierechten moeten betalen. Aan de andere kant wil je natuurlijk ook niet meteen je eigendommen overdragen, je wil immers zelf nog verder boeren.

In dit geval moet je zeker eens nadenken over een erfpachtregeling en roep je er best een bemiddelaar bij. Als erfpachter blijf jij het volle genot van de eigendommen hebben, hoewel je kinderen reeds eigenaar zijn. Je kan zelfs nog gebouwen bij oprichten of andere afbreken. Je hebt dus nog heel wat vrijheid in je actieve landbouwcarrière. Aan de andere kant moeten jouw kinderen heel wat minder successierechten betalen, vermits de eigendom ‘bezwaard is met erfpacht.’ Er zijn wel een aantal regels die je moet respecteren. Erfpacht sluit je minstens voor 27 jaar af. Je kan wel een clausule inbouwen zodat de erfpacht vervalt wanneer je komt te overlijden.

Heel belangrijk bij een erfpachtregeling is een correcte waardebepaling van de eigendommen. Laat de taxatie uitvoeren door een expert in landelijk vastgoed.

2. Je bent pachter van een perceel grond dat je sinds 10 maanden gebruikt. De verpachter gaf je een overeenkomst van ‘kosteloze gebruiksafstand’ die moest ondertekend worden, maar door omstandigheden is dit nooit gebeurd. De verpachter komt plots te overlijden en zijn kinderen vragen je om het perceel onmiddellijk vrij te maken. Kan je hier de pachtwet inroepen?

In dit geval gaat het om een delicaat probleem.

Normaal gezien maakt men een geschrift op van kosteloze gebruiksafstand. Door het ondertekenen van dit document kan men de Pachtwet uitsluiten. In dit geval is dit document niet voorhanden. De erfgenamen kunnen niet bewijzen dat het hier om een kosteloze gebruiksafstand gaat. Anderzijds is het een feit dat je als gebruiker nog geen pacht hebt betaald. Wel kan je op basis van artikel 3 van de Pachtwet bewijzen dat er een pacht bestond en dit door alle middelen, getuigen en vermoedens. In dergelijke situaties is het steeds raadzaam om te proberen om tot een overeenkomst te komen. Lukt dit niet, dan zal de zaak voor de vrederechter moeten komen. Hoe de rechter zal oordelen is steeds af te wachten. Hier kan het aanstellen van een bemiddelaar om tot een overeenkomst te komen, je veel kosten en ellende besparen.

3. Juist gewaardeerd vruchtgebruik blijft cruciaal.

Stel dat je een pand gesplitst wil aankopen samen met jouw bvba. De vennootschap koopt met andere woorden voor een periode van bv. 20 jaar het vruchtgebruik van dat pand en jij koopt de naakte eigendom. Na die 20 jaar dooft het vruchtgebruik uit en word je als naakte eigenaar in principe gratis de volle eigenaar van dat pand.

Een correcte verdeling is belangrijk. De neiging om jouw vennootschap zo veel mogelijk te laten betalen voor het vruchtgebruik, is immers aanlokkelijk. Hoe meer jouw vennootschap betaalt voor het vruchtgebruik, hoe minder jij privé voor de naakte eigendom moet ophoesten!

Geef de fiscus echter geen stok om mee te slaan. De fiscus heeft het immers nog altijd niet zo begrepen op vruchtgebruikconstructies en al zeker niet op die waarvan de waardering van het vruchtgebruik niet zou kloppen. Indien jouw vennootschap teveel betaalt voor het vruchtgebruik, dan wordt het ‘teveel’ bij jou als naakte eigenaar belast als voordeel alle aard.

Waarop moet jij letten? Wat is met andere woorden een juiste waardering? Voor een juiste waardering moet je vertrekken van de brutohuurwaarde van het onroerend goed. Daarvan wordt een bepaald kostenforfait afgetrokken om rekening te houden met factoren zoals bv. de ouderdom en grootte van de woning. Die uitkomst wordt geactualiseerd en tenslotte wordt de geactualiseerde nettohuur vermenigvuldigd met het aantal jaren waarvoor het vruchtgebruik loopt.

Laat je bijstaan! Sowieso laat je die waardering het best over aan een expert, zoals een schatter of taxateur, die de huurwaarde van het pand correct kan inschatten. Gedocumenteerd sta je ook sterker want tegen een schatting van een onafhankelijke partij kan de fiscus doorgaans weinig doen.

Steeds het nieuwste aanbod in je mailbox?

Schrijf je in voor de nieuwsbrief

Verkopen

Je denkt er aan je landbouwbedrijf te verkopen? Daar komt heel wat bij kijken! Bereid je goed voor!

Meer info

Bekijk het aanbod

Neem een kijkje in ons aanbod panden en kijk zeker ook eens wat we al verkochten.

Meer info

Pachtvragen?

De pachtwetgeving is een complexe wetgeving en zorgt dus voor veel onduidelijkheid. Contacteer ons met jouw vragen!

Meer info